位置|变更中的新轨道
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碧桂园的子公司博之林机器人公司刚刚发布了9种型号的43款施工机器人，包括地面清洁机器人、室内喷涂机器人、地砖铺贴机器人和墙砖铺贴机器人，目前已经批量使用。总部也在广东的恒大汽车正如火如荼的进行着，在上海和广州的生产基地也正式进入试生产和试运行阶段。
总公司万科养猪绝对不含糊。今年8月，万科控股公司全资投资了一家养猪公司。
永远不要把鸡蛋放在同一个篮子里。
“在行业增速放缓、规模见顶之际，一些房企开始试探主业之外的其他多元化业务。”
这些房地产企业在“三条红线”的压力下，正在寻找新的轨道。
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01
去吧，和别人抢你的工作
2018年下半年，房地产市场将进入调整期，尤其是今年，当突然遇到“三条红线”时，房地产企业无论是市场方面还是融资方面都面临挑战，都在寻找新的机遇。
近十年来，房地产企业作为参与者的身份也从“开发商”转变为“城市经营者”。最大的变化是，很多房地产企业的多元化经营逐渐超过了房地产开发主营业务的收入，多元化经营将成为未来收入的重要来源。
根据审评委数据，2017-2019年，30家重点房企多元化经营收入平均占比由11.94%上升至12.06%。
对于房地产企业来说，多元化经营不再是一个集团内的一个小部门。更多的业务板块形成了独立的上市公司，甚至与房地产主体公司并列，尤其是在物业管理板块。
图：2017年-2019年多元化业务
对企业应收占比平均贡献情况
来源：审评委
从具体业务来看，可以从30家重点房企的收益中拆分出五大多元化业务，分别是物业管理、投资物业(包括商业地产和酒店)、工业地产、文化旅游地产、代理建设。除工业地产外，其他四项业务对公司收入的平均贡献率稳步上升。
从30家重点房地产企业的财务结构来看，2019年绿地集团变化最大，多元化经营占总经营的54.12%，占一半以上。这意味着，经过一系列产业布局的优化调整，2017年至2019年，绿地集团弱化了房地产行业在集团整体经营收入中的比重，整体比重从53%降至46%。
他们不再像房地产公司了。
2020年前三季度，绿地集团实现营业收入3417亿元，同比增长16%，其中：房地产行业实现营业收入1464亿元，占比43%；基础设施行业实现营业收入1334亿元，占比39%；消费等其他行业实现营业收入619亿元，占比18%。
从前三个季度的数据来看，预计2020年绿地集团房地产业务营业收入占比将进一步下降至40%；非房地产业务营业收入占比将上升至60%，非房地产业务利润总额占比将超过45%。
表：2017年-2019年各企业多元化业务占总业务比重
来源：审评委
02
“房地产”人真的没少赚钱
那么，一个显而易见的问题来了，房地产以外的这些业务赚钱吗？
首先，目前房地产开发商已经形成了四种成熟的“房地产开发”运营模式：房地产开发的城市运营、房地产开发的城市更新、房地产的商业开发、房地产开发的代建制。
一个令人震惊的消息是，已经进入收获期的企业，每年基本上可以为企业贡献30%左右的销售业绩。
继续以绿地为例。作为较早开始多元化经营的房地产企业，他们一直致力于多元化经营模式的转变。但不同的是，绿地改造不是寻求“去地产”，而是在巩固地产等原有优势产业的基础上，积极向产业链上下游、相关产业、协同产业延伸，进行“有限多元”运营，打造“生态圈”协调发展的商业模式。
经过近年来的产业结构调整，绿地基本形成了“以房地产和基础设施为主要产业，消费和金融产业协同发展”的综合管理格局，为可持续增长奠定了基础。
在新型城镇化进程中，大型基础设施产业迎来发展机遇，是绿地集团房地产开发业务之外的又一个千亿级产业板块，被绿地集团视为与房地产开发业务并行的重大业务。
最新数据显示，2020年前三季度，基础设施行业营业收入达到1334亿元，占比39%。
03
多元化转型进入下半年
随着国内房地产市场容量逐渐封顶，多元化业务发展也进入下半年。据审评委统计，前100家房地产企业中有97%制定了产业多元化战略，拓展了新业务，寻找了新的利润增长点，并努力实现业绩的可持续增长。
2018年，于亮高喊“活下去！”在最近的一次媒体见面会上，于亮表示，最近被房地产转型困扰。为什么新业务的价值没有体现在报告中？他将多元化经营比作父母抚养的孩子，其中有商人、科学家和教育工作者。“做生意的孩子给父母的钱最多，你能认为他最有前途吗？衡量一个孩子是否有美好的未来，只能看他给了多少钱？”
这正是大多数房企在转型过程中遇到的越来越大的麻烦。
绿地、万科、恒大、融创作为大型房企，在下半年房地产市场率先抢占先机。
数据显示，2019年绿地集团在长三角城市群的投资规模超过2000亿元，来自长三角地区的收入超过总额的40%，利润超过总额的50%。
在“三条红线”下，房企去杠杆化迫在眉睫。绿地集团通过一系列措施进一步收缩海外房地产项目，提前减债、去杠杆化；多种方式，加快商业、办公、酒店等大型资产的去化学化，促进资金回流；降低短期贷款比例，提高中长期贷款比例，优化计息负债结构；坚持“现金为王”的理念，实行稳健的现金流管理，全面提高催收质量。
城市更新是产业从“增量时代”向“存量时代”转型过程中的新蓝海。在这方面，绿地集团近年来进行了一些探索。例如，我们将与中央企业CRRC交通进行战略合作，帮助地方政府通过城市更新的方式，促进长三角综合示范区中心吴江胡芬湖传统制造业的转型升级，建设“智能星舰超级工厂”和“AI未来社区”。
越来越多的房地产企业率先撤资。截至目前，25家房地产企业子公司在分拆上市方面取得进展，其中10家已成功登陆香港股市，1家即将上市，11家已提交招股说明书，3家已宣布分拆上市计划。总体来看，今年已有12家公司成功上市，上市企业总数已达36家。预计全年将有40多家上市企业。
在三条红线的压力下，房地产企业正在观望
未来，房企将根据自己的基因、竞争优势和多元化的行业发展前景，围绕“提升主业、适应自身”的多元化发展方向，从规模增长的轨道转向质量发展的新轨道。
多元化转型是一项长期的系统工程，需要大量的专项资金、人才等资源。在市场下滑、融资紧张的背景下，房企普遍面临资金短缺的局面。如果继续加大多元化业务的投资布局，资金链将面临压力，影响企业的流动性安全，多元化业务的发展将面临更高的风险成本。
找对的，还是感兴趣的？这可能是房地产企业在转型过程中需要解决的一个主要问题。否则很难解释碧桂园为什么是机器人，融创为什么是文化。
如果只从金融投资来评价，这个业务就简单多了。人生如滚雪球。最重要的是找到湿漉漉的雪和长长的山坡。
所以，大多数房企选择了“安全第一”。他们第一次选择了利润更高的上下游行业。爬山过程中发现了草和真菌，做了第一次尝试。
反正这对于整个房地产行业来说都是好事。