配售新h股发行高息票据！前三季度净负债率为179.7% R&F物业可以吗？
截至今年9月末，富力地产现金短债比约为0.46，净负债率为179.73%，房企监管“两条红线”被双双触碰
《投资时报》王子熙研究员
出售其物流园资产，发行高息票据，配售新h股.近日，广州R&F置业有限公司(以下简称2777.HK R&F置业)频频出手。这一系列行动的背后，可能与R&F地产资金紧张的情况不谋而合。
根据第三季度报告，截至今年第三季度末，R&F地产货币资金为359.5亿元，比上年末减少6.47%；流动资产3245.78亿元，比上年末略有增长0.28%；流动负债2381.04亿元，比上年末增长16.54%。同时，公司流动比率从2019年末的1.58降至1.36，流动性堪忧，短期偿债能力较弱。
此外，截至2020年9月30日，公司短期贷款93.48亿元，比上年末减少34.41%；应付票据34.36亿元，比上年末增长44.47%；一年内到期非流动负债659.23亿元，比上年末增长29.55%。粗略计算，R&F地产的现金负债率约为0.46，净负债率为179.73%。房企监管的“两条红线”两者都有所触动。
富力地产今年以来股价走势(港元/股)
数据来源：风
净负债率攀升
作为中国知名的房地产开发商之一，经过20多年的快速发展，房地产开发已经成为R&F地产的主要业务。除房地产开发外，公司在酒店开发、商业运营、物业服务、设计施工等领域均有多元化发展。
R&F地产曾被称为“华南五虎之首”，但其现金短缺问题最近并未出现。研究员《投资时报》查阅了近几年的财务报告后发现，2012年至2019年，其经营活动中使用的现金净额处于流出状态。具体而言，2016年至2019年，R&F地产经营活动的净现金流量分别为-33.38亿元、-72.87亿元、-86.17亿元和-241.45亿元；相应年度的资产负债率分别为79.31%、78.23%、80.92%和81.33%。
从数据来看，其经营活动中使用的现金净额呈现持续的净流出状态，并于2019年达到近年来的净流出高峰。在这四年中，R&F地产的资产负债率也呈现出缓慢增长的趋势。
值得注意的是，本公司在2019年年报中表示，“自2019年年中以来，净资产与负债的比率已经降低，为保持稳定的流动性，本集团持有384.4亿元人民币的现金余额，以满足可预见的需求，并保持充足的现金水平”。
但截至2020年6月30日，R&F地产已将减债确定为“未来的另一个重要目标”，并明确表示“需要从处理到期债务和管理资产负债率水平两个方面改善集团的财务状况”。
截至今年第三季度末，R&F地产货币资金359.5亿元，比上年末减少6.47%；流动资产总额3245.78亿元，比上年末略有增长0.28%；流动负债2381.04亿元，比上年末增长16.54%。从目前的比率指数来看，已经从2019年底的1.58降至1.36。由此可见，R&F地产的短期偿债能力较低。
此外，值得注意的是，截至2020年9月30日，R&F地产短期贷款93.48亿元，比上年末减少34.41%；应付票据34.36亿元，比上年末增长44.47%；合同负债561.45亿元，比上年末增长44.33%；一年内到期非流动负债659.23亿元，比上年末增长29.55%。
从以上数据的粗略计算可以发现，R&F地产的现金负债率在0.46左右，已经触及到了房企监管的“红线”。由于预付款的金额没有在第三季度报告中显示，因此在排除预付款后无法计算其资产负债比率，但从报告中可以得出结论，其
此外，根据Wind数据，截至2020年9月30日，R&F地产的净负债率为179.73%。从历史数据来看，从2016年到2019年，公司的净负债率从159%上升到202%；与2019年相比，今年第三季度末的净负债率下降了22个百分点，但仍远未达到监管要求。R&F地产的债务压力可见一斑。
富力地产2020年三季报流动负债情况(单位：元)
数据来源：公司2020年第三季度报告
降负债动作不断
事实上，今年下半年，R&F地产在提高流动性和减少负债方面继续前进。
第一，配售新h股融资。根据相关公告，早在今年9月15日，R&F地产就与配售代理签署了配售协议，向不少于6家独立受赠方配售2.57亿股新h股。配售于10月5日完成，每股配售价格为9.82港元。扣除相关费用及开支后，R&F物业获得配售净额24.98亿港元。公司在相关公告中明确表示，拟利用本次配售的净收益偿还海外债务。
第二，处置其资产，提取资金。11月9日，R&F地产宣布与黑石集团旗下的基金子公司、目标公司和被合并子公司(以下简称黑石集团)签署合并协议，R&F地产计划将其在广州R&F国际机场综合物流园区(以下简称机场物流园区)70%的产权转让给黑石集团。机场物流园区价格63亿，也就是说70%产权转让对价44.1亿。如果交易成功完成，R&F地产预计将创下15亿元左右的销售收入记录。
《投资时报》研究员指出，该物业位于广州国际机场R&F物流园区，占地1470亩，规划总建筑面积超过120万平方米。目前仓库、车间、冷库租赁面积约88.98万平方米，配套设施已完成，未开发仓库净土面积约210亩。
有分析师认为，物流项目园区规模较大，位于广州国际机场附近，出售物流园区或R&F地产是无奈之举。
第三，发行高级票据。11月12日，R&F地产宣布发行3.6亿美元高级票据，从2020年11月18日(含)起按年利率12.375%计算，从2021年5月18日起每半年付息一次，票据2022年到期。在公告中，R&F房地产表示，它打算使用票据发行的净收益为一年内到期的长期债务进行再融资。
值得注意的是，R&F地产董事长兼执行董事李思廉的配偶张启文也是此次票据发行的买家之一，后者共购买了500万美元的票据。
分析师认为，这些可能不是该公司减债措施的最终“行动”，R&F地产可能会采取新的行动，以减轻债务偿还压力，改善未来的现金流。