律师教你如何处理六种拒交物业费的业主
每一个不交物业费的业主，都有很多原因，从对开发商的不满，到对物业服务公司的抱怨。事实上，一些业主拒绝缴纳物业费的原因在法律面前是无效的。部分原因源于业主缺乏常识。原因是什么？本刊对此进行了整理，以案例的形式呈现，辅以政策解读和律师陈述，供读者参考。
案例1：没入住就不交物业费
小昭买的新楼很快就要交房了，但他每天工作都很忙，下周将出差。不幸的是，小昭的妻子上个月去美国留学了。可以交给妈妈，但是小昭暂时不想交物业费。他认为出差期间不会入住，不享受物业服务。
政策解释：
根据国家发改委和建设部颁布的《物业服务收费管理办法》，物业服务费用或物业服务支出一般包括：管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位和设施的日常运行维护费用；物业管理区域的清洁卫生费用；物业管理区域绿化维护费用；物业管理区域秩序维护费；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备和公共责任保险费用；业主同意的其他费用。
律师声明：
业主因对物业服务内容的理解存在缺陷而拒绝缴纳物业费的例子很多。业主不仅要了解一些物业服务的基本知识，还要在这方面指导业主。
案例2：未签物业合同不交物业费
艾经营的酒吧位于一个城市的社区。2014年7月，小区业主委员会、住宅楼业主委员会与物业服务企业签订《物业管理委托合同》。合同签订后，物业服务企业按约定提供物业服务，艾以未与物业服务企业签订物业合同、物业服务企业提供的服务较少为由，拒绝支付物业费。
政策解释：
根据《物业管理条例》的相关规定，业主委员会依法成立后，业主委员会与物业服务企业签订的物业管理合同对全体业主具有约束力。业主委员会未与物业服务企业签订书面物业服务合同，但业主实际接受物业服务的，业主应当按照实际服务价格向物业服务企业支付相应费用，作为对其提供服务的补偿。因此，如果未签订物业合同或物业服务企业未提供资质证书，业主不能拒绝支付物业费。
律师声明：
无论小区业主是否与物业服务企业签订了物业管理合同，只要业主委员会与物业签订了合同，甚至几方之间没有签订合同，但物业服务企业提供了服务，物业服务企业提供的服务就应该得到补偿，否则法院也会判决未缴纳物业费的业主败诉。
案例3：对物业服务不满意不交物业费
一位姓胡的业主反映，物业服务企业管理混乱，小区卫生条件差，盗窃案件频发，业主有意见，并以拒交物业管理费表示不满。100多名业主签署了更换物业服务企业的联合请求，但物业服务企业反而起诉拖欠物业费的业主，要求他们不仅要支付所有的物业管理费，还要增加滞纳金。
政策解释：
物业服务企业提供的服务不符合合同约定标准的，说明服务质量不到位。住宅物业的服务质量应当接受住宅物业业主委员会的监督。如果服务质量与收费价格不一致，可以通过业主委员会直接与物业管理公司协商，甚至hi
建议无业主委员会的社区尽快成立业主委员会，加强服务质量的监督管理。至于物业管理费引起的纠纷，可以通过物业管理委员会与物业沟通解决。物业一旦进入司法程序，业主也可以根据合同约定向法院提供因服务质量不到位而拒交物业管理费的证据，最后由法院作出裁决。
案例4：对社区大环境不满意不交物业费
业主王先生住的小区离机场很近，所以小区上空经常有飞机经过，巨大的噪音让他们根本无法休息。王先生认为物业服务企业服务不到位，有权不交钱。也有业主反映小区周边公交车和银行很少。很多业主要求物业解决问题，甚至有人建议物业服务企业聘用的保安要保证业主的人身安全。
政策解释：
物业费是否缴纳，是与物业服务企业在履行物业管理职责时是否履行了物业管理合同约定的合同义务和责任相对应的义务。但业主提出的相关服务事项，尤其是与买卖合同项下权利义务相关的，属于不同的法律关系，因此除非有特别约定，不能作为业主拒绝支付物业费的正当防卫理由。
律师声明：
业主的要求物有所值，甚至物有所值。但是说到服务，有很多软的东西很难做到，大家很难调整。其实这个问题已经超出了物业服务企业的管理能力范围。
案例5：法不责众跟风不交费
北京某小区，两三个业主一开始就不交费，物业服务企业一般也不采取强制措施。但如果这两三家公司不交物业费，就会对已经交了物业费的业主起到不好的“以身作则”的作用。很多不愿意交物业费的业主看到别人不交物业费就开始模仿。“你不交也没事，我也不交。”这种影响就像传染病一样，很多业主纷纷效仿。随着时间的推移，越来越多的人加入了不缴费的行列，这使得物业费的收取更加困难。
政策解释：
物业服务企业和业主的目的是一样的。通过物业服务企业的管理，业主可以保持和增加房地产的价值；但是，物资服务企业可以通过管理建立自己的品牌。如果物业服务因不缴纳物业费而跟不上，最后物业贬值，业主的利益将遭受更大的损失。
律师声明：
对于欠费的业主，他需要动员邻居，拒绝交费，以达到不怨天尤人的效果；当他的邻居发现不交物业费就能满足自己的利益时，就会积极效仿。业主不交费，财产得不到有效维护，损失的是自己的利益。
案例6：对物业服务企业利用公用面积进行经营不满不交物业费
最近业主杨小姐在小区第一栋楼门口看到一个健身俱乐部的广告。看到这个广告之前，她觉得物业服务企业根本没有权利这么做。既然你可以从你的生意中赚钱，我们就不应该支付物业费。类似上述例子，某小区业主因大堂擅自出售、物业管理用房擅自出租，与开发商、物业服务企业发生纠纷，拒绝缴纳物业费。
政策解释：
《物业服务收费办法》规定，物业共用部位共用设施设备的使用，应当经相关业主、业主大会和物业管理企业批准，收益主要用于补充专项维修资金。
律师声明：
物业服务企业的做法是错误的，必须纠正，但业主不能据此拒绝缴纳物业费。
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