【物业管理动态】小物业管理企业坐末班车 鱼枷生活喜气洋洋？
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房地产开发商豫州集团(01628-HK)管理层4个月前计划分拆旗下物业管理板块鱼枷人寿(以下简称“鱼枷人寿”)并跟风赴港上市。
随着2020年的临近，鱼枷人寿终于在12月和11月向HKEx提交了配股申请，试图赶上最后一班车。如果被HKEx成功听到，鱼枷人寿将成为今年第17家在港上市的物业管理公司。
像许多物业管理公司一样，鱼枷人寿计划利用筹集的资金扩大业务规模，发展增值服务，升级综合运营和管理系统。
在2019年和2020年的综合实力排名中，鱼枷在100强物业服务企业中排名第36位。但今年上半年，管理的建筑面积只有1300多万平方米，甚至不及郑融服务(06958-HK)管理面积的一半，在上市物业管理企业中排名第18位，只能称之为小物业管理企业。在这次赴港上市融资计划中，鱼枷的人生就是利用资本市场实现规模和业务的双线扩张，从而增加其市场份额。
“拼爹”也要靠自己
近日，豫州集团正式挺进“亿社”，实现了2017年提出的三年打1000亿的目标。
在“爸爸”禹州集团的关怀下，鱼枷在禹州集团高增长的销售数据下，实现了业绩的高增长。2019年，鱼枷生活收入5.44亿元(人民币，下同)，复合年增长率33.5%；净利润6533.8万元，三年复合增长率66.2%。2020年上半年，公司收入和净利润分别为2.75亿元和3718.5万元，同比增长15.3%和42.6%。
鱼枷人寿的业务覆盖范围与豫州集团的扩张地图一致。2017年，鱼枷人寿96.3%的收入来自海峡西岸和长三角地区。之后逐渐扩展到渤海经济圈、大湾区、华中、西南。2020年上半年，13.8%的收入在海峡西岸和长三角以外。
然而，鱼枷生活的地域性是很明显的，大部分项目仍在大本营地区。
为了在香港上市，豫州集团在今年8月让鱼枷的生活独立了。重组后，豫州集团董事长林隆安和妻子郭英兰分别间接持有鱼枷人寿26.5%和36.41%的股份。
独立前夕，7月，鱼枷人寿开始依靠自身与外界做生意的能力，管理独立第三方地产开发商开发的物业。7月10日，鱼枷人寿以2450万元人民币收购舟山星城70%的股权，获得260万平方米的经营建筑面积。虽然舟山星城规模小，在高成本下2019年没有盈利，但这是鱼枷人生开始自立的关键一步。
所以可以看出，今年上半年，独立第三方的物业开发项目收入仅为53.7万元，占总收入的0.3%。换句话说，鱼枷人寿上半年对母公司收入的依赖度接近100%，是所有依赖母公司的上市物业管理公司中最高的。
铁也需要自己的努力。为了证明自己，鱼枷生活得更加艰难。但是，在物业管理时代，依靠父亲并不可耻，有一个坚强的父亲也意味着你有更强的成长确定性。一般情况下，一个房地产开发商的土地储备面积不小，所以其物业管理板块也有很好的发展空间。
负债率高达96.4%
从几个主要的财务比率来看，鱼枷的生活资产整体上并不太好。
就资本回报率而言，鱼枷的寿命在逐年下降，2020年上半年仅达到1.4%。与低资本回报率不同，鱼枷的寿险资产负债率非常高，自2017年以来一直高于86%，今年上半年达到96.4%的高水平。
高负债的主要原因是鱼枷的日常应付账款相对较高。其中，2019年应付联席会金额达到38.64亿元，同比飙升8.3倍；2020年上半年将进一步增至43.13亿元。关联方欠款也同时增加，2020年上半年达到48.96亿元。
应付关联方款项较高是由于鱼枷人寿在过去几年购买了部分应付关联方款项的非流动资产。鱼枷人寿为豫州集团的一部分时，应付关联方款项为根据内部资金管理和分配安排从关联方预付或收取的资金。关联方所有非贸易应付款均为无息贷款。
但今年上半年流动负债接近50亿。与54.4亿的流动资产相比，鱼枷人寿的整体债务压力仍然较高。今年10月底，流动负债净额达到12.59亿。对于手头现金流量只有1.21亿的鱼枷人寿来说，如何解决未来的流动性、贸易及其他应付款的支付、资本支出计划以及到期未偿债务的偿还义务？这是令公司管理层头疼的问题。
外拓速度有待提升
与许多专注于深度培育领域的物业管理企业不同，鱼枷的人生招股书并没有把重点放在“深度培育”这个词上，而是以“入城、深化”为发展理念。
鱼枷人寿未来的战略是巩固其在关键领域的市场地位，并扩大其业务运营。
如上所述，2020年上半年鱼枷收入的13.8%在海峡西岸和长江三角洲以外。公司的目标是以海峡西岸和长江三角洲为重点，同时在四个重点区域(渤海经济圈、华中、西南、大湾区)确立市场地位。
今年上半年，鱼枷欠管或承包经营项目覆盖环渤海经济圈5个城市(京津冀、沈阳、青岛、唐山)，中部和西南地区6个城市(武汉、重庆、成都、郑州、新乡、开封)，大湾区2个城市(深圳、佛山)。
然而，从物业管理服务的管理领域来看，鱼枷人寿的业务扩张并不快。2019年，公司在渤海经济圈的物业管理事业部停滞不前，大湾区今年上半年的管理面积只有3.8万平方米；今年上半年，公司四个重点区域的商业运营面积仅为4.5万平方米。
截至今年上半年，这四个重点区域的物业管理分区管理总面积仅为76.8万平方米，占管理总面积的5.82%。
长三角和海峡西岸是众多实力物业管理企业的重点区域。比如中海地产(02669-HK)、绿城服务(02869-HK)等大型物业管理企业在长三角布局多年，业务规模较大。
面对强大的竞争对手和新员工的涌入，鱼枷人寿如何继续保持自身优势？
鱼枷生活在一个只有1000万平方米的管道区域。为了保持在长期市场中的地位，需要不断扩大市场，进一步增强影响力和话语权。但鱼枷地处海峡西岸，近几年无论是管面积还是营收增速都不好，长三角地区表现不错。未来长三角的业务是无法单独支撑整个公司的发展的。如何在长三角之外的城市继续赢得青睐和捕捉新客户，与更多拥有资源的本土企业和大品牌企业竞争，需要鱼枷的人生经验。
作者：秦
编辑：彭尚敬