再创先例!你敢轻易投诉物业吗?
说到2020年,一年中最讽刺的一句话是什么?
一定是宁波某业主发的物业横幅上的字:
“干啥啥不行,收钱第一名”。
这句话可以说戳中了业主的心。新闻播出后,全国各地的社区开始效仿。
但我想提醒大家,现在要谨慎。
近日,合肥某小区业主在发了这样一条横幅后,被物业直接起诉。
最后业主居然败诉,甚至向物业道歉,赔偿损失3000元。
不少人嘲讽,物业还真应了这锦旗,干啥啥不行,收钱第一名。
房产真的要天翻地覆了吗?以后敢投诉物业?
真相如何?
业主给物业发嘲讽横幅,被物业起诉,最后败诉。从头到尾讲这个故事,每一个标签都很有爆发力,足以让大脑编出一部依靠强者而忽视弱者的戏剧。
然而事实并非如此。事件的原因是住宅区的住房质量问题。合肥的王女士发现自己阳台外沿脱落,差点伤到行人,就让物业处理。之后业主发现小区有不止一处隐患,于是要求物业在入口处安装安全掩体。
其实这是没问题的,只是物业经过简单的紧急处理后,就没有下文了。一气之下,王女士决定效仿互联网,给物业发一条嘲讽的横幅。
我能理解业主的委屈。住宅区存在这样的安全隐患。找物业完全可以理解。
但我也想客观一点,物业不是全部绝对过错方,业主确实搞错维权方向。
房屋质量问题,物业根本不是责任方。房屋属于保修期的,由开发商负责维修,超过保修期的,由行业委员会提取维修基金共同承担。
从报告中可以看出,该物业并非不作为,该物业回应了王女士的反馈,并联系开发商出具了处理方案,但该方案最终被规划局否决。
这可以证明物业是在做什么,而不是横幅上写的“不能做什么”,而且发送横幅的行为被拍成了视频,在颤音平台上获得了1300万的阅读量和9000多的赞,对物业有一定的负面影响。物业起诉业主侵犯名誉权,判决结果值得商榷,但并非没有依据。
目前物业和业主在吵架,但回过头来看,问题从房子质量开始,矛头应该是开发商,但为什么最后物业和业主会纠结呢?
业主与物业不可避免的矛盾
可以说,这离不开当下的小区治理模式,物业与业主的误解成为必然。
除了这一事件之外,财产和所有者之间存在两个差距,使双方难以信任:
一方面,业主对物业的职责范围根本不清晰,这使得物业基层人员疲惫不堪。很多情况下,业主都搞不清楚小区物业到底能管哪些东西,哪些是属于社区街道、开发商、规划局和城管等部门管理。
举几个例子,比如楼上噪音扰民,物业只有劝阻的义务,如果劝阻无效应该由社区街道办介入;比如小区违建,物业只有发现、制止、劝阻和上报的义务,整改是城管局或规划管的事情等等。
我并不是想帮物业说话,而是想告诉大家物业不是全能的,与其与它们浪费精力,不如联合业主找到真正的责任方,解决问题。
物业公司服务的是公共物业,主要负责的其实是供水、供电、电梯、绿化保洁等公共区域。以目前主流3元物业费为标准,100平每月大概300元物业费,而物业基层人员的工资仅仅6000-8000,相当于物业同时要服务26户家庭,满足60多位业主的需求。
大多数情况下,能管理好这些公共区域,凡事有回音的物业,已经算合格的了。
大多数业主对物业都是理解的,但问题在于总有业主对物业的期待过高,提出的要求更是无理取闹,比如,我曾经见过有业主在群里质问物业,自己家热水器为什么不热,亲戚来了能不能安排车位等等。
还有一些业主的心态是,物业应该管别人,不能管自己。对于小区影响自己生活的行为,物业应该管,比如楼道杂物、电瓶车上楼等等。但一旦物业管到自己头上时,立刻会觉得你物业凭什么管业主,稍有怠慢,就是投诉。
确实有不作为的物业,但在不断的琐碎中,物业行业也充满艰难与失望。
而另一方面,没有合理公示监管途径,业主对物业质疑并非空穴来风。
没有人有上帝视角,业主不会凭空就能知道,物业每天要负责多少业主的工作。唯一直观的评价,就是遇到的问题,多久能解决?楼道电灯泡多久能换好?社区绿化维护的好不好?道路干不干净?
并且对于小区的公共收益,业主一概不知,比如收车费、广告费、租赁费等这些收入到底用去了哪里?没有公示,只有缴费,为什么“干啥啥不行,收钱第一名”,能在网络上如此火热,原因就在于此。没有公示的物业,业主怎么能不猜疑?
此外,对于业主来说,物业公司,无论是在法律,还是资金上,相比个人更占据优势。一旦碰到真正不作为的物业,业主也很难更换物业。
因为更换物业需要成立业委会,并且征得三分之二的业主同意,想让上千户的利益相关体保持意见一致,当中的难度可想而知。
多数情况下,讨伐物业时,所有业主同仇敌忾,好不起劲,但一到涉及到办事,就没人吭声了。业委会又属于公益性质,工作十分琐碎,需要一家一家上门敲门,拿到房产证等相关证件与证明等,当中还会有业主出租、不在本地等各类问题,纯粹的吃力不讨好。
这样的治理环境,会让业主与物业越走越远,并且一旦开始恶性循环,再难逆转。
如何选择好的物业?
我们都知道,好的物业直接关系到未来我们房产的竞争力,也影响着我们每日的居住体验。
物业职权不清,缺乏监督渠道,只会让物业和业主远走越远。之所以说许多小区最终难逃衰败命运,原因之一就是物业,无论是更换物业,还是促进双方理解,都不是个人能轻松办到的事情。
这样的情况下,一开始选中到好的物业,重要性更加凸显。选择物业时,以下这些方面一定要考虑到:
1、千万不要在物业费上吝啬。
当两套房子在地段差不多时,一定要选择物业费更高的小区。因为任何行业都需要盈利空间的,物业费低意味着经费有限,服务人员的质量也会打上问号,你会看到可能老爷爷是门卫,小区物业十几号人根本管不过来,慢慢物业心态也会变化,开始渎职等等,交的那么点物业费,基本是白给。
2、尽量选择定位高端的小区与年轻人多的小区。
如何判断?如果是二手房,直接多去目标小区转转,如果保安年轻,可以加五分,如果保安拦住你盘问,也可以再加五分,此外如果小区白天人少,傍晚人多,更要加五分,说明小区大多是上班族,群体更加年轻,周末也可以再去验证是否如此。
因为年轻群体,更能理解物业服务,进行沟通和交流。此外,如果说小区是纯新盘,无法观察小区的话,可以看看小区定位,相对来说,改善定位的楼盘要比刚需的楼盘,物业服务会更好。
3、尽量选择大开发商物业,多了解本地二手市场物业表现,同样的品牌,不同的区域表现可能会有差异。
4、最后我想说,该发言的时候不要沉默,小区环境维护当中,千万不要习惯性沉默,沉默是对错误最大的纵容。
来源|大胡子说房
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