《民法典》新规定:与物业服务合同相关的四项关键变更
王阿姨收到微信的时候得到一个耳语。今年发生了几起事件。她犹豫要不要交物业费。
事件一：王阿姨买的房是新房。收房的时候，王阿姨看见小区里有工作人员在保洁，喷洒消毒液。王阿姨心想：这也没跟物业签过合同，也没有委托物业公司，这些人都是谁请的？未签合同，是不是不用交这物业费了？,未签合同，是不是不用交这物业费了？《民法典》回复：根据《民法典》第939条规定，建设单位与物业服务提供者依法订立的前期物业服务合同对业主具有法律约束力。王阿姨家所在的小区是新建小区。住宅小区竣工与业主签订正式的物业合同往往有一定的时间差。在此期间，还需要对居住区内的建筑物及附属设施进行维修和维护，对居住区的环境卫生及相关秩序进行管理和维护。因此，虽然业主没有签订正式的物业服务合同，但小区业主应在开发商委托的前期物业公司提供物业服务后支付物业费。事件二：王阿姨听说隔壁邻居放在楼下的电动车被偷了，小偷还一直没抓着。王阿姨心想：小区这治安也不行啊，这就不应该交物业费了吧。,小区发生了偷盗事件，业主是否可以不交纳物业费？《民法典》回复：《民法典》第942条规定，物业服务提供者应当维护物业服务区域的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身和财产安全。违反治安、环保、消防等法律法规的。在物业服务区域内，物业服务人员应当及时采取合理措施予以制止，向有关行政管理部门报告并协助处理。社区物业服务公司应定期进行安全检查，并在公共区域安装安全监控，以维护社区公共秩序。住宅区发生盗窃后，物业公司应当向有关行政主管部门报告，提供住宅监控录像、安全检查记录等。并协助有关行政部门处理盗窃案件。物业公司能够提供证据证明其履行了上述义务的，业主不能以小区内盗窃为由拒绝支付物业服务费。
事件三：阿姨家在一层，从来没有使用过电梯。对于物业保洁服务，王阿姨也认为自己无需接受这项服务。所以王阿姨觉得电梯费养护费用、部分保洁费用自己都不应当支付。 王阿姨应该交这些电梯养护费和保洁费吗？《民法典》回复：《民法典》第944条规定，业主应按约定向物业服务提供者支付物业费。物业服务提供者按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以不接受或者不接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费。物业公司提供的服务包括住宅建筑及其附属设施的维护，以及住宅环境卫生及相关秩序的管理和维护。除了日常的清洁、保安、绿化、垃圾清除，还有很多业主很难直接看到的隐蔽工程，比如暖气设备和隐蔽管道的清洁维护，电梯的定期检查等。物业服务费标准由业主与物业服务公司协商后综合核定，物业管理行业协会将定期公布物业服务项目的成本信息和定价规则，供协商时参考。事实上，业主已经享受了物业公司提供的所有服务，并与物业公司形成了法律关系。不得以未接受或者不需要接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业费。事件四：有一天，王阿姨坐电梯时发现电梯里装了块电子屏，循环播放着某课外机构“XX辅导”、某4S店还有XX超市的广告。王阿姨又犯起了嘀咕：这打广告肯定给物业广告费了，电梯应该是业主共有设施，物业能收这钱吗？市《民法典》答复：《民法典》第943条规定，物业服务提供者应当定期向业主合理披露服务项目、责任人员、质量要求、收费项目、收费标准、性能、维修资金的使用、业主共用部位的运营和收益情况，并向业主大会和业主委员会报告。小区内的电梯、走廊、道路等公共区域属于业主共有范围。物业公司使用业主共有部分经营的，应当单独核算公共收入，并及时向业主公示。按照《北京市物业管理条例》的规定，公共收入归所有人所有。专项维修资金余额不足首期应筹集金额30%的，应优先安排50%以上的公共收入补充专项维修资金，剩余部分的使用由业主共同决定。王阿姨对住宅开发商委托的前一家物业公司不满，有权更换物业公司。《民法典》第940条规定，建设单位与物业服务人依法订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新的物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。如果王阿姨对新换的物业公司还是不满意，按照《民法典》和北京物业946条
业管理条例》的规定，王阿姨还可以联合业主召集业主大会，共同决定解聘物业服务公司，解除物业服务合同等事宜。新老物业公司交替期不是物业服务的“空窗期”，《民法典》为保障业主这段期间的权利，第九百五十条还规定了在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。来源：北京市第二中级人民法院 作者：袁芳
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