南宁有31处房产 房价2万 而这个人口百万的城市没有？
年前，牛排馆统计2020年南宁售出2万套房产，共计31套，数量惊人。
随着两万楼的分布，青秀区再次捍卫了“老大哥”的地位。是项目最多的两万个，平均售价最高的城市。
对阵青秀的吴湘追了上来。作为广西重金投资的板块，武乡的优势资源成为2万楼盘的第二梯队，意味着要追到青秀。
南宁2020年底统计2万套房产
兴宁区和前两个有些不同，只有三栋别墅卖2万，跟地下采空区限制、密度低等硬性指标有关。总价高，单价自然不低。
江南区可以说是“一枝独秀”，依托华润西园的凯旋一号和乐府两个楼盘，成功挤进2万人的行列。
但是绿哥注意到，西乡塘和龙岗不在名单上。
如果龙岗的价值没有被激发出来，是可以理解的。但是，西乡塘既是主城，又是老城。为什么2万房产的数量被隔江相望的江南给炸了？
更别说西乡堂辜负了期望。它和它的“邻居”江南有很多共同之处，却一直没能培养出一个“尖子生”，这真的很值得思考。
01
有了老城区，江南为什么会“赢”？
有了老城区，为什么江南有2万块钱，而我大西乡塘没有？
奚香堂不服气，也是可以理解的。毕竟西乡堂和江南有很多相似之处。
从地理上看，两者都位于南宁主城区的西部，与邕江同段南北两侧相隔；它形成很早，上个世纪就布局了各种产业，吸引了很多人来定居。
最贵的地铁也经过西乡塘和江南，通车，让大部分居民都可以坐地铁出行。
西乡塘与江南边界的划分
当然，西乡堂和江南是一条船上的，因为他是我弟弟。这两个板块并没有受到太多优惠政策的青睐。至少，在楼市话语权上，存在感不算太高。
这两个盘子那么像，但江南两万营有两个座位，西乡堂却是“挂蛋”。
2016年，凯旋一号取证销售，2-15万元/m 2的价格，刺破了南宁房价的天花板；2019年上市的华润西园乐府，也不是省油的灯。看江大平均价22000元/，稳居江南前2。
两个物业的区位优势
江南为什么能拿到豪宅？答案很简单。
两者都建在南宁为数不多的半岛之一。除了地段稀少，河面足够宽。
两个半岛位于市中心，隔桥相望，正对着青秀的大腿。
两个板块的产品强度足够强，豪华属性和改良基因得到认可。
手里有稀缺的资源和地段，他自然有做2万个楼盘的基因。江南其他地区没有2万元的信心有三个原因。
一是向东偏离城市发展方向，政策倾斜的情况很少；第二，可开发的地块少
，未来以旧改为主，难出豪宅；三是三产、工厂、自建房泛滥，没有支撑2万+的环境和资源。
▲江南其他板块很难产出2万+
所以，同是老城区的江南，其豪宅产出条件实际上非常苛刻。但因为凭着2个半岛，2万+楼盘的数量小胜西乡塘一筹。
02
西乡塘究竟“输”在哪
纵观整个南宁的2万+项目，大多离不开以下几个因素：资源、政策、产品、学区。
比如五象湖的2万+们，既坐拥五象湖，又得到了南宁重点向南发展的的政策利好，周边还有三中、十四中等学区加成；
又比如三岸，凭借纯粹、低密的地块属性，加上一线江景，地价节节攀升，自然吸引了一众大牌房企前来打造高端改善项目；
有时仅凭强大的名校光环，也能催生2万+。比如“最贵学区房”金旺角，房子再烂又如何？“滨湖路小学+十四中”让它“祖上烧高香”，二手房均价达到了2.5万元/㎡。
▲金旺角二手房均价（来源：诸葛找房）
有人说，西乡塘要江景也有江景，学区虽比不上青秀，但在老城区里算一枝独秀了。综合来看，底子不差啊。
话是这么说，但它就没这么好的运气了。
虽然西乡塘也有一线江景，但缺少如白沙半岛、柳沙半岛这样三面环江的特殊地形；也缺少如三岸这样的低密地块。
▲西乡塘的江面走势比较平，沿线又有不少城中村
靠近市中心的江景段，比如民生广场一带，早期又被小房企做烂了。
而且，作为开发较早的城区之一，西乡塘沿江一带分布了很多老旧小区，明月湖、相思湖周边则集中了大片的城中村、学校、工业园区，能够利用的景观资源很少。
此外，西乡塘与南宁的发展大方向背离。“整体向东，重点向南”这2样它一个不沾边，错失了城市的发展红利。
▲南宁城市总体规划（2011-2020）
若要论名校，西乡塘算是老城区比较有看头的板块，比如秀田小学、37中等。
▲南宁市重点小学，仅供参考（来源：楼盘网）
但它的名校光环还不够强，处于中等水平，“名校效应”发挥的空间有限。
西乡塘各方面都很均衡。这就像咱们读书时，某位同学不偏科，科科及格，但就是没有一科特别拔尖。
说到底，它终究还是缺少能诞生2万+的“爆点”。
03
旧改，能改出2万+吗？
近年来，西乡塘的旧改浪潮越来越汹涌，先后出现了多个超千亩的大面积旧改。
▲西乡塘涌现大规模的旧改
同时，一些具有人文历史板块的区域，如水街、南铁、五里亭菜市等，也开始了旧改的进程。
旧改，会是西乡塘“翻身”做出2万+豪宅的机会吗？
葱哥认为，很难。
葱哥统计了近两年西乡塘的土拍情况，可以看到大部分地块都是以旧改的方式出让，而且楼面价多处在2000-5000元/㎡的区间。
▲2019-2020年西乡塘土拍情况
相比之下，青秀、五象不断出现的万元地，势必是要迈进2万+阵营的。
▲南宁万元地块一览
这也正说明了南宁楼市的一个现象：板块价格分化。
优质的板块诞生优质的楼盘，别说2万+，3万+、4万+都会是常事，价值决定价格；但刚需板块的房价，依然保持着一定的水平，这也是为什么，西乡塘仍有8字头、9字头的楼盘。
当然，不排除会有个别拔尖的项目出圈。
葱哥在住建局网站上查到，洋浦星的备案价最高达到1.5+万元/㎡，正恒华府备案价最高达到1.6+万元/㎡，已经远远高出西乡塘的整体水平。
▲2020年西乡塘均价11121元/㎡（来源：克而瑞）
只不过，与2万+仍有一部分距离。同样，西乡塘向来是刚需重镇，对高端盘的需求并不大，消化2万+楼盘，可能会有些吃力。
04
西乡塘：我不需要2万+
葱哥说了这么多，都在说西乡塘为什么没有2万+。但说到这里，我想再问一句，2万+楼盘，你问过西乡塘需不需要吗？
这不是一个以房价论英雄的年代。西乡塘真的需要2万+楼盘吗？
在南宁，西乡塘是无可争议的刚需天堂。充满烟火气的西乡塘，成为了很多南宁人留恋的地方。
葱哥身边就有不少朋友，首套房买在了西乡塘，置换二套房时，也首选西乡塘。
虽然没有豪宅，但西乡塘亲民的房价，给了很多刚需客能上车、安家的机会。
透过数据也能感受到这一点。南宁各城区近10年的房价走势，西乡塘的涨幅是最低的，只有75%。
▲南宁各城区10年房价涨幅
葱哥认为，西乡塘其实没有必要追求2万+。
根据数据显示，2020年西乡塘区常住人口126.2万人，其中城镇常住人口116.27万人，人口密度971人/km²，均排在南宁各城区首位。
▲2020年南宁各城区人口数据对比（数据来源：人口库）
有句话说，长期看人口，充足的人气给西乡塘带来了足够的活力。
同时，西乡塘也是南宁大学最集中的地方，广西大学、广西民族大学、广西财经学院、南宁师范大学等高等学府，让很多从外地来到南宁的人们，在西乡塘留下了自己的青春。
对一些人来说，西乡塘甚至代表了南宁。
没有2万+，西乡塘也还是那个温柔的西乡塘。
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（文：扒房/令狐葱 舟树人）