一个北京市民买房方式:涨了五倍 亏了几百万 这一次 选择全额
原文由chaintruth
作者|谢忠秀
编辑|饶
2020年11月，大奎重新拿到新的房产证时，展示了自己在小红书买房的经历。
这是大奎第五次在北京买房了。自2009年购买第一套房以来，大奎先后购买了朝阳区望京区的房子、朝阳区CBD商务区和常颖区的商住大楼、昌平区的别墅。
“望京的房子是2009年买的，一直持有到2020年，价格从2万元/平米涨到9万元/平米。然而，后来购买的中央商务区和常颖的商住楼，以及昌平区的别墅，并没有享受到楼市的上行红利。其中常颖的商住楼在我家关门前夕，价格从最高点降了100万。”大逵说。
2020年3月，出于结婚的需要，大奎再次进入楼市，更换了总价2300万、面积200多平米的四居室。“婚期定在2020年3月，所以我决定卖掉望京原来的房子，换一个婚房。”
小红书大奎核发的房产证来源/被调查人提供
这次大奎以“无人”的方式选择了全额，一次性支付了2300万。
“2020年，我的想法变了。”虽然很多人不明白大奎为什么要全款买房，但他有自己的考虑。“2020年，大环境对公司和我自己的影响都很大。我有个朋友的公司领导跟他说公司状态不好，问他能不能跟公司进退。工资是五成还是七成。这让我很焦虑，担心自己的收入能不能维持正常水平，或者以后能不能稳步增长，还有能不能继续覆盖房贷。”
投资对象的缺乏是大奎选择全款买房的另一个重要原因。“我卖房子的时候，去银行把剩下的贷款提前还清了。在银行排队的时候，发现还贷款的人那么多。我问店员，为什么这么多人要在年底还贷款。销售人员告诉我，没有好的投资渠道。”
事实上，2020年，选择向房地产注资的不仅仅是大奎。即使受到疫情冲击，2020年仍将是购房者涌入北京楼市的一年。
北京中原市场研究部近日发布的数据显示，2020年北京新建住宅市场年成交总量(不含拆迁房，不含共有产权房，含普通房、豪宅、别墅)为47673套，比2019年增加12758套。
二手房也在不断上涨。根据以上数据，2020年北京网上签约二手房共计168839套，比2019年多23821套。
艾蒿也是2020年北京22万买家之一。
2020年12月，艾蒿在微博上发布了自己的房书。“这套房是为结婚买的。我们拿到房产证的时候，已经办婚礼了。本来购买合同是2020年8月签订的。但是10月底办理房产证的时候，她老公的身份证消磁了，只好重新办。推迟了一个月。”艾蒿告诉《燃烧的金融》。
“改善住房需求和学区住房是2020年北京房地产市场的主要驱动力。”大逵在总结2020年看房过程时指出。
第一套房从2万涨到了9万
大奎是北京人。作为一个80后，他有着别人眼中的“高收入”工作，年收入8-100万。
大奎的第一次购买是在2009年，当时他以220万元购买了位于北京朝阳区望京的柯荣橄榄城。“那时候，我刚开始工作。和所有年轻人一样，他们想自由，不想住在家里，受父母控制。所以想买套房，搬出去住。”大逵回忆道。
2009年，大部分人买房都没那么难。据北京市统计局称
数据，2009年2月，北京四环内商品住宅期房平均售价为14226元/平米。某购房者小黄还曾在2009年元旦前后，看了一套位于北五环外的楼盘“润泽悦溪”，该楼盘当时售价仅8000元/平米，还有折扣优惠。“当时购房也没有购房资格的要求，基本上想买就能买，而且还有房贷利率优惠。”大魁购买融科橄榄城时，房贷利率就打了七折。
“楼市调控政策关键看信贷。”中原地产首席分析师张大伟曾向燃财经表示。利率打折，那就是意味着政策鼓励买房。
“政策鼓励的原因应该是2008年楼市的一场‘大跳水’与关。”大魁认为。
燃财经查阅资料发现，2000-2007年，北京楼市曾迎来一轮上行。随着奥运举办，2006年和2007年更是达到顶峰。“涨”成为北京楼市的集体记忆。有资料显示，从2000年至2007年顶峰，北京房价均价从3000元/平米上涨到15000元/平米。
北京市统计局数据也指出，2007年，北京商品房屋销售价格比上年上涨11.4%。北京市统计局未公布2007年全年北京房价的具体数据，但公布了前三季度的情况——截至2007年前三季度，北京市四环内住宅期房均价为14744元/平米。
但“涨”到2007年进入顶峰之后，迎来的便是下跌。随着调控来袭、奥运会结束、金融危机爆发，2008年，全国楼市进入了调整期，北京也不例外。北京市统计局指出，2008年，北京四环路以内住宅期房均价下行，跌至15581元/平米，销售住宅94200套，同比降32.5%。
大魁所享受到的利率优惠便是源于2008年后的“救市”。
2008年底和2009年初，不到三个月时间，北京市接连发布《关于促进本市房地产市场稳定发展的若干意见》和《关于贯彻国办发131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》，开始对居民购房进行鼓励，放宽了购房限制，并且加大了贷款扶持力度。
比如，居民首套的商业贷款最低可打七折，首付最低只要两成；二套按首套贷款要求执行等。
“救市”的效果立竿见影。到2009年底，北京四环内商品住宅期房均价涨至25907元/平米；全年销售商品房销售面积达2362.3万平方米，比上年增长76.9%。
日历翻至2020年，北京房价更是早已翻涨数倍。
“2009年买望京的时候，我非常不好意思。因为在北京人看来，望京根本就不是北京，住望京也很丢人。但当时我只买得起这个位置，而且房子到我上班的地方也就30分钟，勉强可以接受。”大魁告诉燃财经，“买房之后同事问我买的哪里，我都特别不好意思说在望京。”
但11年之后，大魁将这套房屋售出时，房子已经涨了5倍。
“我是2万元/平米买的。” 大魁表示，“买的时候我还说，这地方撑死了能涨到3万元/平米。但后来这个小区在最高点挂牌13万元/平米的都有，2020年，我也是以9万元/平米卖出的。”
买入商住，交房前夕价格腰斩
在购入融科橄榄城之后，大魁抱着投资或自主的想法，购买过国贸商圈核心地带的万达广场可注册办公的70年产权商住、常营区域的常楹公元自由派50年的商住，以及昌平的翡翠公园别墅。
不同于望京的首套房从2万元/平米涨至9万元/每平米，获得了楼市上行福利。此后买入的CBD万达广场、常楹公元自由派和翡翠公园别墅，大魁都“没赚到钱”。
购买CBD万达广场的时候，大魁还在东方梅地亚办公。“家里卖了一套房子，给了我300万元，让我想买哪儿买哪儿。”
“当时中关村还是一个土坑，什么也没有。国贸是建设得比较好的，周围办公需求很旺盛，万达广场的房子差不多可以租到一万元一个月。我就300万元全款买下来了。”
但持有了两年之后，大魁选择将这套房子卖出。“卖出价是325万元，再加上持有那两年的租金，整体赚了差不多50万元。但现在，CBD万达广场同类型房源市值已达600万元。”
大魁表示这是自己的一次判断失误：“卖的时机不对。”
常楹公元自由派商住的价格更是经历了“过山车”。
在2015年，工作几年攒了一点钱之后，大魁谋划进行投资。“当时刚开始做投资，也还没接触太多标的，之前买过房，就想着那就继续买一套吧。”
于是大魁以90万元的价格买入了常楹公元自由派的一套公寓。“当时商住市场非常火爆，在我拿到房产证前三个月，这个小区同类型房源价格已经翻涨了一倍，达到200万元。”
图 / pexels
“商住也曾有过春天”。2010年，北京“限购”拉开帷幕，规定“同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”。此后“限购”不断加码：2011年明确外地户籍满五年社保限购一套、京籍只能买两套；2013年新增京籍单身人士限购一套房。
于是，不限购的商住成为楼市“香饽饽”。数据显示，2008年，北京商住市场供应量仅1.15万套，但到了2016年，跃增到4.17万套。此外，2016年北京楼市共计成交103645套商品房，其中商住就有50651套，占比达49%，占据了半壁江山。
哪里有热度，哪里就会迎来调控。楼市调控的定律颠扑不破。
距离大魁的公寓交房还有三个月，2017年3月26日，北京商办类项目迎来调控，要求新建商办类项目不能售给个人，存量售与个人需要满足无房、连续5年社保或个税、全款等严苛要求。
受调控影响，北京商住房的价格应声下跌。“等我收房的时候，这套公寓价格已经降到了100万元。” 大魁回忆。
目前商住也尚未看见曙光。“我最近看到小区同类房源成交价大概是118-120万元。但是我没打算出手，而是把它作为一个理财产品在进行出租，目前一个月租金能有4000元，还不错。”
全款2300万买房
从2009-2020年，北京的房子是越来越“难买”。大魁向燃财经表示：“一是购房名额越来越紧；二是房贷利率越来越高；三是好的位置、楼盘越来越难买到。”
“随着北京调控的不断深入，北京非核心区域的房产投资属性基本上没有了。”2017年，大魁借用母亲的名额买入了昌平区翡翠公园别墅。“当时我买入的价格是815万元，现在市场价大概是850万元。”
北京的调控一直在加码。2017年3月17日，北京出台严苛的“317新政”，将二套房最低首付比例提高至六成、最高贷款年限由30年降至25年，同时对企业购房限售三年。此后，北京楼市一直保持“低温”状态—— “317新政”后两年，北京新房成交约50843套，比新政出台前两年下降约45%；二手房成交不足28万套。
2020年3月，因为婚期确定，大魁再度进入楼市，决定置换一套婚房。
2020年的北京楼市受疫情影响明显。大魁回忆道：“我是2020年3月决定换房的。但是那时候小区封闭式管理、售楼处闭门谢客，根本看不了房。所以4月我才正式开始看房、选房。”
跟随疫情防控的节奏，大魁也感受到，2020年上半年，市场表现不佳，直到下半年才开始恢复。根据北京市统计局数据，2020年前五个月，北京全市商品房销售面积为228.6万平方米，同比下降26.5%。
随着疫情形势好转，5月楼市开始恢复，其中尤其体现在二手房成交量上。根据我爱我家数据，2020年5月，北京二手房成交量达到近1.6万套，此后一直维持高水平运行，其中6月和9月还突破了1.7万套。
在2020年的尾声，11月大魁签下了心仪的房屋，一套望京金茂府的面积200余平米的四居，并选择了全款购入——一次性付清2300万元。
“在11年的购房经历中，我有过全款，也有过贷款。比如CBD万达广场就是全款购入，在望京买的首套房则是家里出了90万元首付，我自己贷款30年购买的。”大魁表示。
“2020年选择全款可能是因为心态变了。” 大魁表示，“买第一套房时，当时我的工资只有4500元每月，贷款之后，每月需要还款4000元，但我一点都不焦虑。因为当时我有信心，觉得自己明年的收入肯定不止4500元每月。”
但2020年，大魁失去了信心。
“我目前的年收入在80-100万元，如果贷款，是可以覆盖房贷的。” 大魁介绍，“但我不确定未来行业、公司、我自己能否保持平稳或者向好的发展。如果现在首付1000万元，剩下1300万元贷款，那我2021年能不能挣到每月25000元的房贷？如果工资缩水，或者部门被砍、收入为0怎么办？工资会打折，但房贷是不会打折的。”
“如果有贷款，你会被这种焦虑折磨得睡不着觉。”大魁说道。
同时，投资标的缺乏也是一个原因。大魁指出：“假如我有2300万元，其中1000万元用作首付，剩余1300万元去做理财，能达到6%的回报率。那我肯定是愿意贷款的，因为我每年将得到房子的升值，还能额外获得2%的收益。但大家现在找不到6%收益率的稳定理财了，起码老百姓是找不到了。所以我选择全款买房来降低自己的杠杆和压力。”
像大魁这样选择的并不是个例。艾浩告诉燃财经：“2020年10月，我闺蜜也提前结清了房贷，因为感觉贷款利率太高，不划算。”
艾浩的朋友在广州，她的房子于2020年3月买入，当时首付约100多万元，但时隔7个月，2020年10月，艾浩的朋友便选择一次性付出300余万元，将贷款结清。
北京楼市预计仍将平稳
即使经历了疫情的冲击，2020年的北京楼市依旧交出了一份优秀的答卷，新房销售量同比增长36.5%，二手房销量同比涨16%。
但在销量大涨的背后，价格却是被“牺牲”因素。北京中原市场研究部数据显示，2020年，北京新房成交均价为52016元/平米，同比2019年价格下跌3212元/平米，跌幅为5.8%。在二手房方面，2020年，北京二手房成交均价为64159元/平米，较2019年小幅增加264元/平米，增幅为0.4%。
新房成交价格较为平稳主要与北京的政策环境和市场供应有关。合硕机构首席分析师郭毅告诉燃财经：“相比于其他地方，北京的楼市调控更严苛，且一直没有放松的迹象。同时，北京楼市供应量较为丰富，尤其近两年限竞房供应占比不断加大。所以房价走势较为平稳。”
限价则是更加直接的因素。张大伟认为：“北京楼市目前成交量已经起来了，明显走热。但因为限价的关系，所以均价上不去。”这一点与分钟寺某楼盘销售经理告诉燃财经的内容一致，该销售经理表示：“我们本来想申请12万元/平米的均价，但是没批下来，所以最终均价为10.6万元/平米。”
北京楼市的“投资属性”已经褪去。大魁也认为。
“2020年的北京楼市，只有海淀区的万柳、中关村、上地、后厂村这些区域，因为学区比较好而比较坚挺，无论价格高低都很抢手，往往一个犹豫就没了。但大兴、昌平、顺义以及朝阳比较偏远的地方，还处在阴跌的状态。”大魁表示。
“因为这次换房的契机，我也开始做小红书、微博等个人自媒体。也有很多粉丝问我怎么选择投资标的。我个人的建议是，如果是想纯投资，其实不建议在北京买房，因为北京的‘房住不炒’执行得非常彻底。但是如果自住，就只要考虑好自己的预算和要求，然后找匹配的就可以了。”大魁最后说道。
*题图均来源于unsplash，配图来源于视觉中国。文中大魁、艾浩均为化名。
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