中海迪舒的“礼品区” 套路有多深？
介绍：2020年，房市会出现混乱。一方面，在疫情过后的深圳，“饮茶费”、“控股炒房”依然屡禁不止；另一方面，大多数房企或多或少都存在财务问题。在“收钱难”的压力下，设计出了无尽的“套路”。
观察者网大橙财经新闻(正文/主编/周)
上海浦东新区航头云路里，是中海、华润两家央企打造的“李”高端产品。
2019年6月，云路里开了684套单价4.5万的花园洋房和160套单价5.5万的上下别墅。其中以“附面积”为卖点的堆叠式别墅预警较早，尤其是“附面积”占比高达15%，难找房；但别墅单价低只是因为不送面积，市场反应平平无奇。
然而，认为自己很廉价的业主却发现自己处于“套路”之中。
不久前，正在按照中国海外房地产提供的改造方案进行上栈改造的王晟，突然接到航头市政府下发的《限期整改决定书》，随后由城管等执法部门组成的联合行动小组强行拆除了违章建筑。
拆除后的柴油
“附赠面积”的套路
“开发商设计房子的时候，礼品部分是和生产许可区整合在一起的，不然外面的排水和排污管谁来预留？”王晟说。
捐赠部分拆除后，不仅影响居住和房屋的价值，而且存在很大的安全隐患，尤其是电梯井容易积水，导致故障。前不久下雨天发生电梯故障，一名男子被困电梯长达4小时。
“不经营这些礼品区，谁会花五万五/平去导航头买房？”云路的主人王晟抱怨道。
在业主提供给观察者网的视频中，可以清晰的听到销售人员向看房者推荐装修方案的内容。
销售人员向买家介绍了样板房
然而，这个问题已经被埋葬了。在中海制作的平面图和宣传册，以及渠道提供商壳牌录制的VR观看视频中，连“赠送”都只字未提。
云路所有别墅的业主有320人，几乎都遇到过和王晟一样的情况。
一些业主告诉《观察家报》。中海地产是一家独立于中海地产的上市公司，负责管理社区。起初，业主并没有停止建设，小区物业总经理王某也为业主下达了“建筑垃圾清运计划”，但该计划中每户收费近万元，远超业主了解到的市场价格。
“请人清理外面的垃圾只需2000多元，但中海地产(中国)有限公司总经理沈却要收取近1万元的费用。”业主举报中海物业“恼羞成怒”，举报业主违章建筑，并请城管部门执法。
此后，320名业主走上维权之路，持续了几个月，希望不大。
金博达律师事务所高级律师曹文峰告诉《观察家报》。所谓的“免费区域”通常受到相关法律法规的严格约束。对于购房者来说，这是一种简单有效的识别他们是否合规的方法。在支付定金之前，必须要求开发商在合同中包含免费区域的相关条款，而不是口头承诺。
曹文峰特别指出，购房者不要“侥幸”。即使开发商有“能力”在短时间内正常使用赠送面积，只要没有产权证，往往很难保证房屋的后续使用、交易等纠纷。而且今后对违章建筑的监管力度还会继续加大，事后被拆的概率还是很大的。
据《观察家报》报道。com，云路的“免费区域”属于开发商的口头承诺，只有少数业主在签订购房合同时签署了相关承诺书，而该字
开发商向业主出具的承诺函(嘉盛地产是中海与华润共同成立的合资项目开发公司)
对此，中海负责人坚持认为，违章建筑只是业主的自发行为，样板间和宣传片中的装修方案和归纳描述，以及销售人员的口头承诺和承诺书，都是相关销售人员的私人行为，与企业无关。至于相关事宜，企业几个月来一直在尽最大努力与航头市政府及相关主管部门进行协商和沟通，尚未取得实质性进展。
至于具体谈判内容和沟通方向，中海表示不便透露。观察者。com曾多次尝试联系中国海外地产负责人，但至今未果。
在拆迁过程中，一位城管执法人员被业主阻拦时说：“我们只是执法机构，不是决策机构。如果不是你的财产报告，我们不会来。任何有违法建设的地方都会被举报和核实。快来拆。”
曹文峰律师指出，在检查管理工作中，物业公司发现业主有责任通过违章建筑、侵占公共使用面积或擅自改变立面等方式阻挠意见并向上级主管单位报告，在这方面没有过错。但小区物业一开始就清楚的知道，业主建的面积不在产权证的使用范围内，不管收费标准是否合规，收费行为本身就是不合理的。且不说起诉是在高额收费失败后发生的，其动机值得怀疑。
12月18日，经过多日维权，今年刚刚上任的中国海外地产华东区总经理刘慧明终于同意出面与业主代表谈判。刘慧明表达了三点建议：一是开发商无权要求城管等部门停止执法，对业主束手无策；二是业主低调，双方进一步协商；第三，建议业主采取司法途径解决纠纷。
刘慧明表示，从2007年开始在中海从事全国房产交割工作。根据以往的经验，“总的运动不会有好的结果，但没有声音，相对低调，双方气氛相对和谐。”
专业拆解：业主事后补救难度大
一些业主告诉《观察家报》。该开发商自9月份交房以来，一直以正在与有关部门谈判为由，要求业主保持低调，一直拖延到现在。在此期间，总是建议业主通过司法程序。
但“因为诉讼时间太长，又要花钱请律师，业主的诉求也不一样，一直幻想着开发商的‘拖延策略’，业主很难达成统一意见，下定决心打官司。
某上市房地产企业法律工作者表示，销售情况不好的时候，付款是开发商的重中之重。这时，一些房地产企业往往不顾后果地为卖房设计一些“套路”。房地产企业在处理类似纠纷时，通常会有专职法律人员拟定一系列事后方案，根据自己的初始设定，循序渐进，才能将自身损失降到最低。相反，业主通常缺乏处理类似事件的经验，很难达成一致。拖延的时间越长，越容易被一个个打破。
业主起诉的，要求开发商按附着面积比例退还部分购房款。观察者网粗略估计生产许可面积89平方米，附属面积16平方米左右，占比15%左右，单价5.5万元，总价489.5万元左右。即使按照15%的比例全额退款75万元左右，开发商最终实际销售单价仍高达4.68万元，超过了航投同期商品房销售均价。
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北京盈科(上海)律师事务所刘辉律师认为，如果有违法建造样板房的视频证据，以及开发商虚假承诺将捐赠面积装修成独立房间的证据，最终会被法院采纳，开发商可能面临“销售欺诈”对应的法律责任，业主可能会以重大误解为由主张变更或解除合同或要求赔偿；但从另一个角度来说，如果业主有条件从合同或相关材料中获取户型信息，并且容易相信开发商的单方承诺，那么他也可能承担一定的过错责任，这样会在一定程度上减轻开发商的赔偿责任。所以，所有者最终能获得什么样的维权结果，主要取决于两个方面。第一个方面是法院对“误导消费”原因中双方过错比例的认定，另一个方面是对违约的约定和解除合同的权利。
曹文峰律师认为，本案中，16平米的赠送面积75万元可以主张全额返还给业主。因为业主在买房时是整体考虑，开发商在出售时故意引导，所以失去这部分权益的责任应该由开发商承担。而且如果能证明这个区域的损失会对实际居住造成很大影响，甚至有很大的安全隐患，也可以提倡全退房，提倡开发商赔偿这段时间的相关损失。
刘慧明会见业主代表
此外，一些业主表示，根据主管单位张江科学城建设管理处的回复，可以再次修改规划，将这部分免费区域合法化。具体流程是从项目所在地出具规划，到浦东发展改革委备案，最后根据城乡建设管理规定，办理规划许可、施工许可等。再进行施工，也是解决问题的办法。
不过这个节目的时长预计在一年以上，需要开发商的全力配合。
对此，财经评论员阎跃进告诉《观察家》。com认为，修改方案的计划总体上是可行的，但估计开发商需要支付大量的土地出让金，双方很难达成协议。
中原地产首席分析师张大伟认为，该计划完全不可行。
他说，修改方案，要改变容积率，这似乎是某个项目的小问题。其实涉及到整个城市总体规划，可能会导致一系列天文数字的指标变化，大城市基本不可能实现。所以违章建拆的楼很多，没听说哪个开发商能修改项目的容积率。
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